Terwijl in veel Nederlandse steden de huurprijzen in de vrije sector naar ongekende hoogte stijgen, blijft Haarlem opmerkelijk stabiel. In het eerste kwartaal van 2025 steeg de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in de stad met slechts 0,3 procent. Ook in Heemstede bleef de stijging beperkt. Daarmee wijkt de regio sterk af van het landelijke beeld, waar de huren met bijna 10 procent omhooggingen.
Volgens de nieuwste Huurmonitor van woningplatform Pararius betalen nieuwe huurders in Haarlem gemiddeld 22,09 euro per vierkante meter. In buurgemeente Heemstede ligt de huurprijs op 19,78 euro per vierkante meter, met een stijging van 0,66 procent. Ter vergelijking: in Amsterdam, waar de prijzen eerder daalden, is nu weer een lichte stijging zichtbaar naar 27,03 per vierkante meter.
“Als jij je woning hebt opgesplitst kun je door het puntensysteem niet zomaar 1.400 euro vragen voor 15 vierkante meter”
Tamer Yuksel, makelaar
Makelaar Tamer Yuksel van Casa Haarlem is niet verbaasd dat de prijzen in zijn stad relatief stabiel blijven. “Veel appartementen in Haarlem zijn in het verleden opgesplitst, met name bovenwoningen die zijn onderverdeeld in bijvoorbeeld A- en B-adressen. Die vallen als het ware niet onder de vrije sector, want ze zijn niet kadestraal gesplitst”, legt hij uit. “Als jij je woning hebt opgesplitst kun je door het puntensysteem niet zomaar 1.400 euro vragen voor 15 vierkante meter.”
Dalend aanbod
Begin dit jaar constateerden Haarlemse verhuurmakelaars dat het huuraanbod drastisch afneemt door de nieuwe wetgeving. Landelijk daalde het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen daalde met 35,5 procent, terwijl het aantal reacties per woning met 47 procent toenam. Vooral bij woningen met een huurprijs tot 1.500 euro per maand neemt de druk toe, maar ook in het hogere segment zoeken huurders noodgedwongen hun toevlucht.
Yuksel merkt dit ook dagelijks: “Ik krijg veel vraag naar studio’s en appartementen onder de 1.500 euro, maar die zijn er simpelweg niet meer. Het onder- en middensegment is volledig verdwenen uit de markt. Ik schat dat zeker 80 tot 85 procent van de panden nu te koop staat, vooral van eigenaren die hun bezit willen verkopen voordat ze zwaarder worden belast.”
“Verhuurders kunnen verhuren tegen lagere opgelegde huurprijzen of de huurwoning verkopen. Dat laatste zien wij in de praktijk gebeuren”
Jasper de Groot, directeur Pararius
De gemiddelde huurprijs in Nederland steeg in het afgelopen kwartaal naar 1.781 euro per maand. Volgens Pararius hanteren veel verhuurders een inkomenseis voor nieuwe huurder van drie keer de maandhuur, wat gemiddeld op 5.343 euro uitkomt. “Dit ligt ver boven het modale inkomen van 3.458 euro”, aldus het rapport. “Hierdoor blijft de vrije sector voor een grote groep huishoudens onbereikbaar.”
Wetgeving
De onlangs ingevoerde Wet betaalbare huur zou de situatie voor huurders moeten verbeteren, maar heeft in de praktijk een averechts effect, zegt Pararius-directeur Jasper de Groot. “Door deze wet zouden er hypothetisch gezien méér woningen onder het gereguleerde segment komen te vallen, ware het zo dat deze woningen daadwerkelijk opnieuw verhuurd zouden worden”, stelt De Groot. “Verhuurders hebben echter een keuze. Zij kunnen verhuren tegen lagere opgelegde huurprijzen of de huurwoning verkopen. Dat laatste zien wij in de praktijk gebeuren.”
Het gevolg is dat steeds meer huurwoningen verdwijnen richting de koopmarkt, terwijl het aantal nieuwe huurwoningen achterblijft. De vrijesector huurmarkt droogt zo langzaam op.
“Als je dit jaar geen woning koopt, weet ik zeker dat je er straks geen meer kunt kopen”
Tamer Yuksel
Ook Yuksel ziet dat. “Eigenaren zeggen: ‘zodra de laatste huurder eruit is, zet ik het pand te koop. Ik wil geen huurders meer’. Alles wat nu vrij zou komen, zijn studio’s, maar wettelijk mag je daar de prijs niet van opdrijven. Dus worden ze verkocht.”
Volgens de verhuurmakelaar is het een goed moment voor potentiële kopers. “Als je dit jaar geen woning koopt, weet ik zeker dat je er straks geen meer kunt kopen. Het aanbod droogt op en de prijzen gaan dan flink omhoog. De druk verschuift volledig van de huur- naar de koopmarkt.”
Lees ook: Haarlem in top 3 hoogste huurprijzen: ‘Huurder moet het hebben van de gunfactor’ – Haarlem105